<mark id="pn9zf"></mark><menuitem id="pn9zf"></menuitem>

    <track id="pn9zf"></track>

      <th id="pn9zf"></th>

            2019年房地產10大預測,政策全面放松概率極低

            時間:2019年02月26日 13:49:00 瀏覽:

            [摘要] 沒人能精準預測房價和樓市走向,一則政策市多變和外圍各種不確定性,二則中國樓市分化已非常嚴重,因城施策、一城一策,甚至有房企喊出“一項一議”,即一個項目一個判定。

            正文

            2019年02月26日 13:49:00

            與其說是預測,不如說是預判!

            沒人能精準預測房價和樓市走向,一則政策市多變和外圍各種不確定性,二則中國樓市分化已非常嚴重,因城施策、一城一策,甚至有房企喊出“一項一議”,即一個項目一個判定。地產后半場,房企經營管理走向精細化,是方向之一。

            但立足2019年,一年之計在于春,全年的目標、預算、打法都得提前明確,房企還是必須對2019年有基本的、關鍵點的預判,特別是看清2019年樓市政策、市場和企業生長背后的邏輯和趨勢。正如2018年一些遠見房企提前預判上半年市場火熱,下半年會調整,因此主動調整供貨節奏,上半年加速供貨和跑量,實現了好的業績結果。

            2019年樓市究竟如何走向?老潘這里總結十大預判。

            預判1: 2019年才是小年,全年預計銷售下滑5%~10%

            2017年年底,有人說2018年是樓市的小年,但事實是國家統計局“打臉了”。

            2018 年中國房地產商品房銷售額達到14.9萬億元,同比增長12.32%,成為房地產的高峰,而2018年,雖說調控最嚴的1年,但市場依舊走出中國房地產的“銷售大年”。

            對2019年,目前多方機構和開發商自身都普遍對2019年市場不太樂觀,甚至悲觀,普遍認為2019年將是房地產的“小年”。如果非要量化,預計2019年全年銷售額會有5%到10%左右的下滑。

            比如自2018年萬科活下去、融創強調安全、眾多即使TOP20強房企高頻率的裁員潮、以及提高投資目標利潤率的安全防范……所有對后市的預判都趨于謹慎、收縮、安全第一。

            其次,2018年下半年開始房企銷售開始降速、回款變慢繼續在2019年前幾個月延續,業績下降顯著,典型如2019年1月三大巨頭房企萬科、碧桂園、恒大合約銷售金額同比分別下跌29%、33%以及32%,且都為3年之最低,下降幅度可謂巨大;另外1月百強房企中有超過三成房企的權益銷售金額同比下滑,其中13家房企降幅超30%;而目前可查閱的截止2月13日的中原數據,30家典型房企是銷售也同比下降了11%。

            • 2019年1月銷售數據的不理想,可能源自2018年同比的高峰,但下降幅度之大30%還是讓房企心態緊張。

            • 2月的銷售數據考慮到春節因素,目前來看同比下滑幅度繼續在保持,因此,2月數據可參考價值不大,

            • 但3月的銷售數據特征,將成為全年銷售的一個關鍵參考。原因有2方面,一方面傳統銷售旺季金三銀四的來臨,另一方面3月中旬兩會政府對房地產的態度也將更加清晰明朗。

            為何是小年,下降10%左右?除了1、2月最新數據不理想之外,更核心還有幾個關鍵因素值得參考。

            其一,外圍經濟下行的壓力在2019年繼續巨大,比如最近萬科郁亮在內部郵件講話中透露,目前外圍的中國經濟L型的豎線并沒有到底,一般預計到2020年左右才有可能見底,外圍經濟的壓力,也最終會傳導到房地產市場的運行。

            其二、三四線城市的表現對全國樓市影響非常重要,但從棚改而言,過去幾年,三四線消費透支嚴重,加上2019 年棚改新開工的目標將減少21%,其中8個省份將下調棚改發展規模多于20%,河南及山西更減少多于70%……因此,2019年對全國樓市權重支撐很大的三四線市場將不樂觀。

            其三、房地產市場最重要的是“預期”二字,2019年市場的觀望氣氛依舊濃烈,而預期不樂觀是最大的殺傷力。2019年與過去的中國樓市完全不同,2018年之前,中國人即使專業的開發商操盤手內心都有一個判斷——即房價是一個永遠上漲的趨勢。

            但在2019年,這一點,房價不漲(或基本不漲),已經成為大多人內心認定的一個判斷。既然不漲,我早買遲點買就沒關系了。

            預判2:政策全面放松概率極低,局部、適度、分化的松動

            2019年房地產政策如何變?大家最關注的是這一點,2019年房地產政策演變也直接決定了2019年房地產真正的銷售變化,即預判2直接決定了預判1。

            直接對2019年房地產政策的預判,有兩大預判

            其一,目前來看,大規模、全局的房款調控政策概率極低。即由中央統一出臺取消限購、降首付、降稅費等刺激政策的概率很低。

            為何了?

            核心因為大規模放寬調控政策的條件和前提幷不成熟。因為盡管市場交易成交出現下滑,但目前庫存水平幷不高,加上中國人買房需求并給是消失了,而實質只是短期被調控政策壓制了,一旦政策全面放開,會帶來巨量反撲的可能……所以在這種情況下,政府出現逆轉性政策調整的可能性幷不太大。

            其二、2019年房地產政策局部、適度、部分的政策松動是大概率事件。比如在四限中的限購、限買、限價、限簽等的個別不限,比如某些城市在因城施策指導方針下的相對其他城市的“放松”。事實上,2018年下半年,特別是近幾個月廣州、珠海、杭州、菏澤多城市松綁樓市調控政策,這幾個連續的信號,已經顯現出管理層對房地產市場的態度比如其他細節方面的松動,如人才購房放松,貸款放松。

            這次自2016年開啟的房地產調控——的確是近10年房地產調控力度最大、持續最長的一次調控,在2019年各地政府在因城施策、房住不炒2大指導方針下,將整體政策趨于放松和正面。

            所以,適度放松,趨于正面,是2019年樓市政策的簡要預判!

            預判3:“穩”字第一,2019年樓市在“穩健管道”運行

            中國房地產最大的一個特點,是政策市!

            但政策市最大一個特點是一個“穩”字!

            而對于2019年,穩字的內涵,更加鮮明!

            事實上,2019年樓市走向,最有發言權,當屬“住建部”。

            事實上,2018年年底12月24日住建部對2019年樓市其實已經給出了政策市的導向和判定,即2018年年底,在全國住房和城鄉建設工作會議上,住建部的部長王蒙徽表示:2019年的樓市重心是穩低價、穩房價、穩預期。

            這個“三穩”表態當然是對即將到來的2019年中國房地產走勢的基本研判,通俗的說,就是樓市既不能盲目上漲,也不能劇烈下跌,平穩發展是2019年樓市的主旋律。

            當然,穩字并不代表絕對平穩,每個月都平穩,比如可能2019年樓市小震蕩也不排除,但但大震蕩肯定不可能,這一點是由中國國情和政策市主導的穩字的預見性,就系統決定了。

            比如2019年上半年的下調、2019年下半年的微微松動上揚,這也算是小震蕩,先跌后漲,有漲有跌,全局全年來看,也算2019年樓市穩定。

            預判4:龍頭房企2019 年銷售保持10-30%增長

            過去20年中國房地產差不多是“一個行情”,即市場全國普漲普跌,房企業績也是普漲普跌,但在2019年不樂觀和繼續分化的市場下,房企業績完成度,業績漲跌、上漲幅度都會發生鮮明分化。

            正如恒大總裁夏海鈞一句話,如今的市場,對中小房企不友好,但卻有利于龍頭房企。

            2019年龍頭房企的增長預計在10%到30%左右!

            原因很簡單,龍頭規模房企在土地儲備質量、融資能力、財務穩定性和專業體系建設、城市深耕占有率等具有顯著優勢,而在市場嚴峻時,他們的優勢相對顯露的更加鮮明。

            其次,龍頭房企的增長,已經表現為“零和游戲”的玩法。即大房企業績增長源自中小房企退出的蛋糕。整個龍頭房企的繼續增長,核心源自房地產市場進入市場整合、并購,這一點,成為這個時期大型龍頭房企的業績上漲的重要動力。

            不要以為龍頭房企、巨頭房企停止了生長——比如恒大2018年在完成5500億成績后,2019年的目標則設置為6000億,同時夏海鈞還稱,恒大未來兩年增長速度大概保持在每年15%-20%。

            碧桂園即使在2018年7000多億高點,就在2018年10月總裁莫斌也表示,2019年的市場預計比今年會差一些,但也是健康的。碧桂園集團仍有信心,在2019年取得比2018年更好的銷售業績。

            更加信心十足的是新城控股,作為這2年的超級黑馬,新城已經殺入地產10強,2018年在完成2210億后,2019年的銷售目標鎖定為3500億,增幅超過50%。這家房企,老潘會在2019年重點研究和解讀。

            反過來,老潘也看到,更多房企在增長目標上表現趨于穩健甚至是保守,無論是拿地節奏、還是開發速度,還是銷售,眾多房企在2019年表現為適當控制規模,更強調提質增效、有質量的發展。

            當然,一些還沒有突破千億龍門的許多中型房企,他們也需要基于未來行業規模話語權的訴求和當下2019年嚴峻市場,做出一定的平衡”。

            預判5:2019年是房企償債壓力最大的1年

            現金流是房企的生命線之一,而這一點在2018年,2019年表現的尤為突出。

            2019年1月以來,房地產企業融資計劃公布的總額已經近90多起,合計金額超過2100億元,內地房地產企業海外債券計劃發行更是高達107.75億美元,而且很多都是“借新債還舊賬。”

            為何房企在2019年年初就如此拼命融資,核心緣由是2019年即將到來的償債高峰期。

            根據中信建投的研究報告,考慮債務回售條款,2019年房地產債償還壓力最大。2019-2023年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元和82億元房地產債可能被投資者選擇回售。加上回售規模后,2019年為房地產債償還壓力高峰。

            為何會有如此高的還債高峰期?

            核心是2016年房企大幅擴張發債后的“后遺癥”。

            當時政策相對寬松,房企密集且大額發債,如今3年期滿造成當下還債高峰期來臨,再加上目前2019年行業調控依舊,銷售降速,在“錢緊債多”的資金命門下,房企2019年還債壓力巨大。所以,2019年,房企一面加速融資,一面加速銷售回款,這幾乎是房企的標準動作。

            預判6:2019年土地市場趨冷延續,投資可能下降

            整體來看,土地市場趨冷還將在2019年延續。

            首先,量入為出、以銷定產,房企拿地保持較高謹慎,在提高預期利潤率的同時,也考慮到2019年銷售市場比較差,因此直接影響到新開工面積的等比例的下降,當然,市場情況稍微轉好,新開工也會馬上回升,但整體而言,2019年新開工和市場成交數據會同步,整體投資也會跟市場成交同步。

            其次,尤其是2019年上半年土地流拍現象還將普遍存在。據克而瑞研究,目前土地流總體拍率是16%。個別三四線城市流拍率上升至20%,甚至50%也有可能的,這可能由于這些城市本身就沒有太多吸引力。一般情況下,一二線的流拍率并不高,整體在5-6%,而三四線流拍率高于一二線。預計總體會維持在10-20%。

            其三,拿地區域分化也是一個趨勢。一些房企“重返一二線”或者在未來行情更看好一二線,而另一部分房企依然堅定看好三四線城市。

            當然,更多中型品牌房企、沖千億的房企,依然會保持相對略微激進的拿地策略。

            預判7:2019年房企利潤難上漲

            地產人都知道,2018年房地產銷售創下新高,即高達14.9萬億,但鮮有人關注的是,為何2018年銷售創新高,一個核心原因是因為2018年銷售均價提升所致。

            事實上,房地產2018年銷售面積只是比同期增長1.3%而已,面積幾乎沒變,核心是因為商品房銷售均價提升了10%左右。

            而事實上,最近幾年,房地產行業的利潤大多來自于土地溢價和城市行情,真正通過產品與服務創造的利潤占比實在可憐,所以在2018年中央強調和繼續嚴格執行“遏制房價上漲”的政策下,即使2019年房價平穩甚至局部下跌的話,那么2019年房企利潤上漲是很難有提升空間的。

            特別是2017年拿了很多高價土地的房企,更多可能只有虧損的命運。

            預判8:政策見底,但市場未見底,市場回調、不斷筑底中

            2019年的房地產市場到底如何演進?

            首先,從整體節奏來看,2019“上半年冷、下半年是機會點”成為大多地產人的預判。

            核心是2018年是歷史房地產調控政策次數最多的一年,而下半年因城施策下局部地方政府開始松動,基本形成政策筑底的預判。而伴隨維穩的政策更大基調,伴隨2019年上半年市場數據的繼續惡化,2019下半年政策松動幅度、程度都會正面很多,因此下半年會相對上半年會讓地產人“舒適”一些。

            其次,從城市分化來看,三四線前幾年過于爆發,去庫存任務基本結束,目前三四線和部分弱二線2019年將進入見頂回落,先后進入量價逐步回落的調整階段;當然,有些三四線依舊保持輪動的熱度;而一線和強二線城市將進入以價換量,緩慢去化的筑底階段。

            其三、在市場走低時,做主流市場、主流產品、最厚的市場往往是更理性、可靠的發展策略。2019年,當樓市預期下行疊加限購、限貸和限售政策繼續從嚴,消費者購房將愈加理性,2019年能夠滿足自住需求、具有高性價比及強產品力的剛需和改善類產品仍為市場主流,或將擁有相對更快的去化速度。而對于開發企業來說,無論是借助科技從硬件方面升級產品線,還是加大產品軟性服務,均將成為一種常態。

            預判9:后千億房企加速去杠桿的1年

            從房地產長效機制和本輪嚴峻調控后,房地產已經告別高增長階段,未來出現超級黑馬的數量和機會都會變少。

            如丁祖昱預測,2018年千億房企突破30家,未來規模的擴容將會放緩,短期內將維持在30-35家左右。

            反過來,對于房企集中度提升趨勢下,躍過千億規模的房企,在規模二字上稍稍緩了口氣,在保證繼續適度穩健增長的前提下,他們普遍更強調有質量的發展,均好的發展。

            而對他們而言,因為前期沖千億,往往在負債、杠桿上相對激進,比如2018年13家新晉千億房企中,凈資產負債率超過70%行業警戒線的房企不在少數。比如2018年半年報顯示,金科、富力、正榮、融信分別達到159%、187%、171%、140%,陽光城、泰禾更是達到驚人的230%、372%。

            2019年都在普遍追求去杠桿、降負債、追求穩健發展的道路上來。當然降負債不是一日完成,2年之功、3年之功是必然,但反過來,由于這些房企負債很多處于高位,因此2019年降負債結果,相對后續年份會明顯一些。

            預判10:大型房企轉型升級深入的1年

            2019年將是龍頭房企轉型升級深入的關鍵1年。

            轉型升級,這4個字,房企吼了很多年了,但更關鍵的是往往市場一好,所謂的轉型和升級的動力、動作就不那么強烈了,而越是市場調整、政策調控趨緊時,房企轉型、升級的決心最為堅決。如今,在住宅越來越走向天花板、樓市長效機制快速構建、行業不再有暴漲投機機會行情的未來,大型房企轉型升級將在2019年迎來深入的1年。

            事實上,傳統住宅業務體量正在見頂,再想實現高速增長幾無可能,所幸這些龍頭房企儲備了足夠的土地彈藥,所以2019年,他們正在務實的跨出地產邊界,瞄準汽車、農業、養老教育、文旅等行業,借此引發下一輪增長。例如,碧桂園計劃5年內在機器人領域投資至少800億元;恒大計劃在未來十年投資1000億元,布局航空航天、人工智能、機器人等重點領域。

            2019年,恒大告別FF賈躍亭后1月15日收購了瑞典電動汽車公司NEVS51%股權,許家印轉型造車,是認真的

            同樣,碧桂園莫斌宣告2019年是做強主業及轉型升級的關鍵一年,而融創在過去很少轉型甚至說優秀的房企不轉型時,如今也成立融創文旅集團,在非住宅領域大力轉型和升級,

            而萬科在2019年針對轉型多年依舊模式不清,沒找到清晰的商業模式,開始進行深度調整,并強調把不好的牌打掉,換回一些好的牌來。把好的資源用在對萬科未來更有發展潛力的業務上去。

            與之配套的是,很多優秀房企開始提出打造穿越周期的商業模式,比如碧桂園楊國強就提出2019年間成為碧桂園全周期綜合競爭力提升年,龍湖就憑借4大航道,這幾年一直強調打造穿越周期的穩健生長的體系……事實上,遠看一步大陸樓市的對岸香港,就在上月,香港新鴻基公布2018年僅僅15個商場就拿下210億的租金收入,他們早已不靠銷售規模,就能實現數百億的利潤,更重要的是穿越了房地產調控的周期魔咒。

            小結

            2019年樓市究竟如何演變,一切都在動態變化。

            最后老潘還是借用馬云一句話,不管2019年是好是壞,最關鍵的是最好自己,如此以來,向內求生,方能以不變應萬變。

            文  潘永堂@地產總裁內參

            作者已持有文中所涉及的股票或其他投資組合。

            本文僅代表撰稿人個人觀點,不代表摩爾金融平臺。

            打賞

            發表評論

            北京时时彩开奖直播

              <mark id="pn9zf"></mark><menuitem id="pn9zf"></menuitem>

              <track id="pn9zf"></track>

                <th id="pn9zf"></th>

                        <mark id="pn9zf"></mark><menuitem id="pn9zf"></menuitem>

                        <track id="pn9zf"></track>

                          <th id="pn9zf"></th>