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            跨越20年看牛熊:股市像情人,樓市像妻子

            時間:2019年02月26日 13:55:00 瀏覽:

            [摘要] 今天我想做個簡單的數據分析,股市牛和熊時,樓市表現分別是怎樣的?

            正文

            2019年02月26日 13:55:00

            滬指大漲5.6%!兩市成交時隔3年再破萬億元!

            坊間和經濟金融界,無不歡呼,牛市又要來的聲音不絕于耳。對此,杠桿游戲當然也翹首以盼。但是不確定性也很多。

            先不管這些,今天我想做個簡單的數據分析,股市牛和熊時,樓市表現分別是怎樣的?

            或者說,如果本輪牛市真來了,房地產會有什么變化。有人說,股市像情人,樓市像妻子。跨越20年看牛熊,是不是這樣?

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            近20年來,牛市的次數其實真不少,但總時長不到8年,而且起伏很大

            新世紀以來,或者說近20年,我們總共經歷過7次牛市。

            這實際上,比很多桿友想象的要多。很多桿友都習慣性認為,漫長的熊市要遠多于牛市。基本事實當然如此。

            但這20年,牛市加起來的總時長,實際有接近8年。且看杠桿游戲下文的詳細列舉:

            近20年的第一次牛市,啟動的時間是1999年5月19日,滬指1047-2245點,結束時間為2001年6月14日。

            總時長有2年出頭,累積漲幅為114%。

            第二次牛市,啟動時間為2005年6月6日,998-6124點,2007年10月16日前后結束。

            總時長也是2年多,漲幅高達514%。

            第三次牛市,2008年10月28日啟動,1664-3478點,2009年8月4日結束。

            這回歷時9個多月,漲幅109%。

            第四、五次牛市,集中在2012、2013年,時間都很短,都是小牛市,有的也不怎么認可。

            第六次牛市,2014年3月12日啟動,1974-5178點,2015年6月12日杠桿牛破滅。

            這一回歷時1年3個月,漲幅164%。

            第七次慢牛,2016年1月27日左右開始,2638-3587點,2018年1月29日左右落幕。

            歷時2年,漲幅36%。

            當然,對于上述部分牛市的啟動時間,以及算不算牛市,有一些爭議。總的來說,這20年,經歷的大小牛市還是有7輪。不算少。

            多少桿友賺到錢、又虧錢,或者有什么需要反思的,每個人有自己的答案。

            本文重點,不是說牛市來了該怎么辦,這個很復雜。杠桿游戲想說的是,牛市的整個過程,樓市會有什么表現。

            鑒于這20年里的第四、五、七次都是小牛市,對樓市的影響有限,下文不做太多數據分析。

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            新世紀第一輪股牛漲幅翻倍,同期房價年漲幅只有兩三個點;此后熊市4年,商品住宅最高年漲幅達18.7%

            近20年的第一次牛市,啟動的時間是1999年5月19日,滬指1047-2245點,結束時間為2001年6月14日。

            總時長有2年出頭,累積漲幅為114%。

            因為這一輪牛市是從1999年中啟動的,而且上漲有個過程,當年對樓市的影響可能還沒那么顯著。

            我們看牛市的最高潮,2000年-2001年的房價情況。如下圖1。

            圖1.2000-2017年,我國商品房(住宅)均價  圖表來源|我國統計局

            2000年的時候,我國商品房均價為2112元/平米,2001年為2170元/平米。上漲了58元,漲幅為2.7%。應該說這個漲幅很低。

            其中,商品住宅2000年的均價為1948元/平米,2001年為2017元/平米。上漲了69元,漲幅為3.5%。這個漲幅也不高。

            接著,到下輪大牛市2005年才啟動。如上,杠桿游戲對2002-2004年熊市期間的樓市漲幅做了計算。

            2002年,我國商品住宅均價漲幅為3.7%;2003年,我國商品住宅均價漲幅5.0%;2004年,我國商品住宅均價漲幅為18.7%;2005年,我國商品住宅均價漲幅為12.6%。

            房價整體是漲得越來越快。

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            2005年啟動的這輪牛市漲了500%多,同期2年多時間里,商品住宅均價總漲幅24%出頭、年最高漲幅不到17%

            近20年來第二次大牛市,啟動時間為2005年6月6日,998-6124點,2007年10月16日前后結束。

            總時長也是2年多,漲幅高達514%。

            同期,2005年商品房均價為3167.66元/平米,2007年為3863.90元/平米。上漲了696.24元,漲幅為21.98%。

            同樣,2005年我國商品住宅均價為2936.96元/平米,2007年為3645.18元/平米。2年時間上漲了708.22元,漲幅為24.11%。

            商品住宅漲幅比商品房整體的漲幅,要高一些。這也說明住宅比商業公寓、寫字樓整體漲幅高,投資角度更劃算。

            具體而言,上文杠桿游戲計算過,2005年,我國商品住宅均價漲幅為12.6%。2006年,這一漲幅則為6.2%;2007年為16.9%。

            這一時期,我國樓市整體漲幅比前兩年要快。大背景是,我國經濟增長較快,享受到入世后紅利,經濟和房地產都開始過熱。

            但是這一時期,股市也迎來大牛市,和股市的大牛漲幅比,房地產的漲幅也不算是什么。

            圖2.我國商品住宅2001年-2017年漲幅  原始數據來源|我國統計局  數據核算及制圖|杠桿游戲·張銀銀

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            2008年樓市跌了!股市卻開始迎來牛市;接著在貨幣整體開始控制的背景下,黯淡的熊市以及兩次小牛市,商品住宅最高年漲幅達到8.7%

            這20年來的第三次牛市,2008年10月28日啟動,1664-3478點,2009年8月4日結束。

            這回歷時9個多月,漲幅109%。

            但2008年樓市卻跌了,背景是全球金融危機爆發。如上圖1,無論商品房還是商品住宅都跌了。

            以整體商品房為例,2007年均價為3863.90元/平米,2008年降到3800.00元/平米,降幅為1.7%。

            同樣,全國商品住宅,2007年均價為3645.18元/平米,2008年降為3576.00元/平米,降幅為1.9%,比商品房整體降幅還略大。

            值得注意的是,“四萬億”刺激出來后,不僅2009年前7個月,包括8月有幾天,股市處于牛市,樓市2009年漲幅也達到近20年的最高。

            當年全國商品住宅均價漲幅高達24.7%。

            此后的2010、2011、2012、2013年,杠桿游戲計算發現,我國商品住宅均價漲幅分別為6.0%、5.7%、8.7%、7.7%。如上圖2。

            這期間,如上文第一部分所寫,有過2次小牛市,時間很短,漲幅也很有限,對樓市影響不會太大。

            數據也表明,這幾年樓市整體依舊是中高速增長,而且還是在均價基數已經不低的背景下。

            值得注意的是,2011年四季度前,貨幣相對收緊。所以盡管這一時期股市沒有牛市,但2011年商品住宅均價漲幅比前后3年,整體要略低。

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            最近的一輪大牛市啟動當年,商品住宅均價漲幅僅1.4%!但破裂之后,連續兩年漲幅10%上下

            近20年來的第六次牛市,2014年3月12日啟動,1974-5178點,2015年6月12日杠桿牛破滅。

            這一回歷時1年3個月,漲幅164%。

            而2014年,是2008年外,這20年來我國商品房漲幅第二低的年份。2013年,我國商品房均價6237.00元/平米,2014年為6324.00。漲了87元,漲幅僅1.4%。

            同樣,2013年我國商品住宅均價為5850.00元/平米,2014年為5933.00元/平米。漲了83元,漲幅僅1.4%。

            不僅資金都奔向了股市,同時房子庫存這一年達到頂峰。

            但很快,杠桿牛在清查配資中斷裂……

            股市不行了,降息、降準、去庫存,甚至鼓勵買房,2015、2016年,我國商品住宅年漲幅如上圖2,分別為9.1%、11.3%。

            在史無前例的調控,以及備案數據控制之下,好不容易2017年這一漲幅才回落到5.7%。

            而2016年1月開始啟動,然后2年后終結的這一輪股市小牛市,則對瘋狂中的房地產基本沒有帶來負面影響。

            小結從上文可以看出,三個基本判斷,大牛市一定會影響樓市資金;小牛市則幾乎無法撼動樓市;股市起伏很大,樓市則整體向上,很少往下走。

            所以,更多時候,大家還是重倉房子,而不是股票。

            近期一個非常明顯的變化是,牛市言論背后,配資卷土重來。股市資金杠桿又上來了!

            此前兩三年,因為上一輪牛市破滅后的教訓,配資、股市加杠桿實際被較嚴厲管制。而樓市成為普通人最好加杠桿的實戰投資場景。

            這也印證一個道理,不論資本市場股市、期貨,還是樓市,任何大宗行業,或者說帶金融屬性的行業都一樣,要牛、要賺錢,就得加杠桿。

            如果不準你加杠桿,怎么都難。最嚴的樓市調控,不也是這樣嗎?

            文  杠桿游戲

            作者已持有文中所涉及的股票或其他投資組合。

            本文僅代表撰稿人個人觀點,不代表摩爾金融平臺。

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